大都更時代攻略 耕築居安家園

黃張維

　　1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。

　　過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養分。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營「都市更新」與「危老重建」的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。

　　16年前為改善因壓力導致身心的疾病，決定開始運動人生，熱愛馬拉松與鐵人三項等運動，不僅自己重拾健康，也透過運動建立屬於自己的企業文化，並為鼓勵周遭朋友運動，成立「耕跑團」平台，希望凝聚所有喜愛並追求健康的人，一起從運動中獲得滿滿的熱情與感動。2017年公司榮獲「運動企業認證標章」。

　　18年來，以「城市農夫」自許，承載著家的溫度，犛入這塊土地的情感與美好記憶，落實在每一座建築裡。秉持著「信任」與「共好」兩大關鍵態度，已完成數十個都市更新案；默默陪伴、用心聆聽、持續溝通住戶的多元需求，以多年累積的都更專業，分析現行法令規章，並從中探尋最佳解方，為住戶共創最大價值。並以都市更新、耕建築的美好，為永續經營的志業，攜手團隊一再以建築藝術衍進城市美學。曾著：《都更危老大解密 耕築共好家園》。

　　耕建築團隊｜都市更新．建設
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　　．官網：www.in-life.com.tw

推薦序 利他，是最好的利己／施振榮
推薦序 以三個層次耕耘，打造安全健康城市／郭瑞祥
推薦序 多方共好，才能成就都市發展的美好／李吉仁
推薦序 面對「大都更時代」，一本詳盡且實用的精闢之作／李永然
自 序 讓我陪你走過漫長都更路

Part 1 地震不殺人，但建築物會
都更的理由、困境，與最新法令的白話說明

第1章
給我一個改建的理由！——地震多、老屋多，都市更新已刻不容緩
台灣地理環境，就是與地震常伴
台灣房屋問題，不只是老化
台灣抗震要求現況
借鏡日本的都更經驗

第2章
台灣都市更新面臨的困境——明明迫在眉睫，為何仍有人要抗拒都更？
房屋老舊，亟待改建
超高齡社會來臨
探究人們不肯改建的心態

第3章
社會與政府政策的變革——都更法令的沿革及修法前後差異
重大社會爭議事件的省思：文林苑事件與永春案
大法官第709號釋憲案
《都市更新條例》沿革及修法前後差異
都更改建的審議效率
推動都更，新北這樣做
推動都更，基隆這樣做

Part 2 都更vs.危老之差異及詳細程序
都更的流程、進度；估價的迷思、權益；聰明規劃稅賦、信託，不踩雷

第1章
危老╱都更看分明——危老與都更差別在哪裡？為何都更的程序總要那麼久？
危老╱都更流程比一比
究竟該選擇危老還是都更？
都更╱危老說從頭，立意有別
都更流程之劃定
自辦公聽會
送件前之選配
公辦公聽會、幹事會、聽證
審議會的工作

第2章
關於權利變換，你必須知道……——估價師在都更中扮演的角色
估價師在做什麼？
更新前，估價作業如何進行？
樓層、巷道與位置對於價值的影響
1樓的價值到底有多高？
公告現值的迷思
關於地下室的估價
「容積率」與估價的關係
不參與「選房」對地主權益有何影響？

第3章
參與都更，你要繳哪些稅？ ——都更稅賦要處理，聰明規劃不踩雷
當地主超選或少選，如何處理才能節稅？
房子該何時過戶給孩子較好？
房子出租，可以申請自用住宅優惠嗎？
特殊案例說明
若「土地所有權人」與「地上權人」不同，如何辦理都更？
當「地上權人」堅持分配房地時……
土地上的違章建築擁有人，能參與權利分配嗎？
住戶的「租金補貼」與「拆遷補償費」需繳稅嗎？
權利變換「逕為登記」流程
透過繼承轉移房產，最能節稅

第4章
認識信託——信託的安全性
簽署信託應注意事項
信託契約中的權利與義務

第5章
什麼是代拆機制？——代拆的可行性
多久可以完成拆除？
政府代拆執行的案例

Part 3 建築師與施工安全等關鍵因素
土壤液化、損鄰怎麼辦？客變、驗屋、保固、點交等爭議說明

第1章
建築師怎麼看都更？ ——在都更中，建築師扮演的角色
建築師在都更中的重要性

第2章
土壤液化及施工安全——土壤液化不可怕，遇到「損鄰」怎麼辦？
關於土壤液化問題
發生損鄰怎麼辦？

第3章
興建過程中，權利人注意事項——RC、SRC、SC/SS結構安全及建材設備選擇
營造商扮演的角色
結構的選擇
不能不知的抗震知識
興建過程中，權利人應注意事項
都更戶的建材設備，會比實施者（建方）的銷售戶差嗎？

第4章
客變怎麼做？——若有變更室內設計的需求，屋主與實施者（建方）該如何應對？
客變非完全免費
客變常見之爭議

第5章
從開工到交屋，要注意哪些事項？——驗屋、保固等相關眉角
驗屋的標準流程
保固服務紀錄卡的相關內容

第6章
管委會的功能，以及公設點交流程──公設的檢測、驗收及特殊狀況
管委會的設立及程序
管委會的權責
公設點交流程
公設點交之特殊狀況
關於保固期之問題

Part 4 公有地如何參與都更？
公辦、自辦的流程；「使用分區」之影響；海砂屋、輻射屋、工業區如何參與？

第1章
公有地如何參與都更？——納入都更範圍時的處理方式
公有土地的公辦都更
自辦都更的公有地部分
公有地的「占用戶」該由誰負責？
公有地分回房地後，會做何用途？
現有機關用地參與都更

第2章
「使用分區」對都更之影響——如何看使用分區？
使用分區的限定
住宅區與商業區之區別

第3章
海砂屋、輻射屋、工業區如何參與都更？──其他特殊狀況細節探討
地下室與頂樓增建，是否可要求補貼？
輻射屋、海砂屋之改建
工業區可以辦理都更或危老嗎？

Part 5 「共好」與「永續」之重要性
兼顧居住安全、環境友善的ESG發展及未來趨勢

第1章
地球暖化的衝擊——「淨零碳排」的對應政策及循環經濟
「淨零碳排」與營建業有何關聯？
呼應政府政策走向

第2章
ESG永續發展——建築業未來的綠色展望
推動ESG的重要性
推動綠能建築，成營建業未來趨勢
建築師看都市的永續發展
兼顧居住安全與環境友善

第3章
回到「共好」觀點的三個層次——都更對大家都有益處
建築物的基本要求──安全、安全、安全！
都市更新是眾人之事
都更「共好」的三個層次